SIS  PREGUNTES  a Leopoldo Arnaiz Eguren, president d’Arnaiz, entitat de referència en urbanisme i desenvolupament immobiliari

El debat sobre l’habitatge assequible a Espanya ha passat del pla tècnic al social. L’arquitecte i urbanista Leopoldo Arnaiz Eguren analitza els factors que, des de la seva experiència professional, expliquen per què el mercat no aconsegueix respondre a una demanda creixent i sostinguda en el temps.

Quin és avui el principal desafiament per fer habitatge assequible a Espanya?

La dificultat no és única, sinó triple. D’una banda, reduir el cost de construcció en un escenari condicionat per la manca de mà d’obra qualificada i l’encariment continuat dels materials. De l’altra, disposar de sòl urbanitzat a preus raonables, amb prou volum per absorbir la demanda. I, finalment, accedir a finançament per a terra, per a la construcció i per a la compra dels habitatges.

Com ha canviat la demanda d’aquest tipus d’habitatge els darrers anys?

El canvi ha estat profund fins a convertir-se en un problema social de primer ordre. La demanda insatisfeta augmenta cada any sense que hi hagi expectatives realistes de cobrir-la. Paral·lelament, la distància entre el creixement dels salaris i el preu de l’habitatge es continua ampliant. El resultat és que, per a molts joves, accedir a un habitatge en propietat s’ha tornat senzillament impossible.

Com es pot concretar què és exactament un habitatge assequible?

La clau està en les rendes salarials dels qui necessiten habitatge, sigui una persona sola o una parella amb dos ingressos. Per a llogar o compra, l’esforç econòmic no hauria de superar el 35% dels ingressos anuals totals, cosa que determina el preu final segons el termini de finançament i l’interès aplicat.

A Espanya, a més, hi ha una cultura molt orientada a la propietat davant del lloguer, cosa que des d’Arnaiz considerem positiva pel que implica en estabilitat, estalvi i revaloració.

Des d’Arnaiz.  Quin paper consideren que els arquitectes poden jugar en la promoció d’habitatge assequible?

La seva capacitat d’influència és limitada. Fonamentalment, poden aportar dissenys simples i repetitius, però dignes i amb qualitat arquitectònica, com va passar en altres etapes. L’objectiu és desenvolupar solucions constructives més econòmiques.

Això exigeix ​​un important esforç de sistematització i la reutilització de solucions ja contrastades per poder afrontar aquest problema social. Com es podria reduir l’elevat cost de la construcció?

L’única via amb recorregut és la industrialització de la construcció, en les diferents modalitats. Aquests sistemes permeten construir més de pressa i amb menys cost, però requereixen una programació de producció estable que redueixi riscos empresarials. Això implica un canvi cultural profund per a tots els agents del sector.

És fàcil avançar tècnicament cap a aquesta industrialització?

No és un procés senzill. Com passa amb qualsevol innovació, exigeix ​​un nivell de detall molt més gran en el disseny i en l’execució. A més, requereix producció contínua i un nombre elevat d’habitatges perquè sigui rendible, cosa que obliga a assumir un cost inicial significatiu.

Un dels grans problemes és la manca de terra. Com es podria resoldre?

El terra és un factor especialment complex. Des d’Arnaiz considerem prioritari facilitar la classificació urbanística mitjançant plans que avui triguen molts anys a desenvolupar-se. Després, cal agilitzar-ne la transformació en sòl urbanitzat. Però també és imprescindible abordar les distorsions estructurals de l’urbanisme a Espanya. Mentre no hi hagi sòl urbanitzat econòmic, no hi haurà habitatge assequible.

I com es valora des d’Arnaiz el problema del finançament?

Aquest és, al meu entendre, el nucli real del problema, i fa la sensació que ningú no vol afrontar-lo. No hi ha finançament per al sòl, ni per urbanitzar, ni per industrialitzar, ni per construir habitatges a fàbriques. El finançament bancari és molt limitat i, sense estalvis previs, comprar un habitatge és impossible.

El finançament alternatiu és abusiu i de curt termini. Per tant, sense una nova política financera i fiscal, aquest problema social no es podrà resoldre.

Quin impacte podria tenir més col·laboració entre promotors privats i administracions públiques?

La col·laboració publicoprivada és imprescindible, especialment per la complexitat i la lentitud de l’administració a l’hora de promoure habitatge. Les lleis aprovades el 2023 avancen en aquesta direcció, però encara som lluny d’una solució real.

Des d’Arnaiz percebem una manca d’una visió realista de la situació, a més d’escassa coordinació i treball conjunt entre els actors implicats. Avui aquest esperit de cooperació és gairebé inexistent.