Entrevista a Leopoldo Arnaiz Eguren, presidente de Arnaiz, firma de referencia en urbanismo y desarrollo inmobiliario

 El debate sobre la vivienda asequible en España ha pasado del plano técnico al social. El arquitecto y urbanista Leopoldo Arnaiz Eguren analiza los factores que, desde su experiencia profesional, explican por qué el mercado no logra responder a una demanda creciente y sostenida en el tiempo.

¿Cuál es hoy el principal desafío para hacer vivienda asequible en España?

La dificultad no es única, sino triple. Por un lado, reducir el coste de construcción en un escenario condicionado por la falta de mano de obra cualificada y el encarecimiento continuado de los materiales. Por otro, disponer de suelo urbanizado a precios razonables, con volumen suficiente para absorber la demanda. Y, finalmente, acceder a financiación para el suelo, para la construcción y para la compra de las viviendas.

¿Cómo ha cambiado la demanda de este tipo de vivienda en los últimos años?

El cambio ha sido profundo hasta convertirse en un problema social de primer orden. La demanda insatisfecha aumenta cada año sin que existan expectativas realistas de cubrirla. Paralelamente, la distancia entre el crecimiento de los salarios y el precio de la vivienda sigue ampliándose. El resultado es que, para muchos jóvenes, acceder a una vivienda en propiedad se ha vuelto sencillamente imposible.

¿Cómo se puede concretar qué es exactamente una vivienda asequible?

La clave está en las rentas salariales de quienes necesitan vivienda, ya se trate de una persona sola o de una pareja con dos ingresos. En alquiler o compra, el esfuerzo económico no debería superar el 35 % de los ingresos anuales totales, lo que determina el precio final según el plazo de financiación y el interés aplicado.

En España, además, existe una cultura muy orientada a la propiedad frente al alquiler, algo que desde Arnaiz consideramos positivo por lo que implica en estabilidad, ahorro y revalorización.

Desde Arnaiz ¿Qué papel consideran que pueden jugar los arquitectos en la promoción de vivienda asequible?

Su capacidad de influencia es limitada. Fundamentalmente, pueden aportar diseños simples y repetitivos, pero dignos y con calidad arquitectónica, como ocurrió en otras etapas. El objetivo es desarrollar soluciones constructivas más económicas.

Esto exige un importante esfuerzo de sistematización y la reutilización de soluciones ya contrastadas para poder afrontar este problema social.¿Cómo se podría reducir el elevado coste de la construcción?

La única vía con recorrido es la industrialización de la construcción, en sus distintas modalidades. Estos sistemas permiten construir más rápido y con menor coste, pero requieren una programación de producción estable que reduzca riesgos empresariales. Esto implica un cambio cultural profundo para todos los agentes del sector

¿Es fácil avanzar técnicamente hacia esa industrialización?

No es un proceso sencillo. Como sucede con cualquier innovación, exige un nivel de detalle mucho mayor en el diseño y en la ejecución. Además, requiere producción continua y un número elevado de viviendas para que sea rentable, lo que obliga a asumir un coste inicial significativo.

Uno de los grandes problemas es la falta de suelo. ¿Cómo se podría resolver?

El suelo es un factor especialmente complejo. Desde Arnaiz consideramos prioritario facilitar la clasificación urbanística mediante planes que hoy tardan muchos años en desarrollarse. Después, es necesario agilizar su transformación en suelo urbanizado. Pero también es imprescindible abordar las distorsiones estructurales del urbanismo en España. Mientras no exista suelo urbanizado económico, no habrá vivienda asequible.

¿Y cómo se valora desde Arnaiz el problema de la financiación?

Este es, a mi juicio, el núcleo real del problema, y da la sensación de que nadie quiere afrontarlo. No hay financiación para el suelo, ni para urbanizar, ni para industrializar, ni para construir viviendas en fábricas. La financiación bancaria es muy limitada y, sin ahorros previos, comprar una vivienda es imposible.

La financiación alternativa es abusiva y de corto plazo. Por tanto, sin una nueva política financiera y fiscal, este problema social no podrá resolverse.

¿Qué impacto podría tener una mayor colaboración entre promotores privados y administraciones públicas?

La colaboración público-privada es imprescindible, especialmente por la complejidad y lentitud de la administración a la hora de promover vivienda. Las leyes aprobadas en 2023 avanzan en esa dirección, pero todavía estamos lejos de una solución real.

Desde Arnaiz percibimos falta de una visión realista de la situación, además de escasa coordinación y trabajo conjunto entre los actores implicados. Hoy, ese espíritu de cooperación es casi inexistente.