La manca d’habitatge de lloguer a Barcelona s’agreuja sota l’amenaça d’una nova bombolla immobiliària

 

 

 

• “El mercat immobiliari de Barcelona ha superat amb gran fortalesa les dificultats de la crisi i enfronta el pròxim cicle fins al 2022 amb quotes de rendibilitat molt atractives, si l’estabilitat institucional es manté.”

 

• “Una situació que el 2017 s’ha agreujat moltíssim i que, si segueix així, el 2018 ens podria fer témer una nova bombolla immobiliària, malgrat els intents polítics d’intervenir en els preus del mercat establint uns índexs de referència de lloguer.”

 

 

 

Àlex Esteve (esquerra) i Gonzalo Bernardos van analitzar el present i el futur del lloguer a Barcelona

 

 

 

Un moment de la sessió celebrada al Círculo Ecuestre

 

L’anàlisi del present i futur del lloguer a Barcelona és motiu de debat entre els experts del sector immobiliari. Fa tan sols unes setmanes el Círculo Ecuestre acollia una sessió que precisament versava sobre aquest tema, organitzada per Anzizu, Serveis Immobiliaris, sota la batuta d’Àlex Esteve, soci i director general d’Anzizu, i amb la participació del mediàtic professor i expert immobiliari Gonzalo Bernardos, director del Màster de referència de la Universitat de Barcelona.

 

Segons l’opinió compartida per tots dos professionals, el 2017 va generar una demanda d’habitatges de lloguer que el mercat no va poder absorbir, situació que ha provocat una alarmant escalada de preus en el lloguer residencial a Barcelona. Tendència que previsiblement continuarà el 2018, tal com s’exposa en l’anàlisi del Servei de Consultoria Immobiliària d’Anzizu, realitzat a partir de la pròpia cartera d’immobles gestionada per la companyia.

 

Des del començament de la crisi fins l’any 2014, el preu del lloguer va mantenir una constant baixada, essent habitual en aquesta època les bonificacions de renda, percentatges de desocupació elevats i llargs períodes de comercialització.

 

A partir de 2015 els preus varen començar a pujar, tenint el seu punt culminant l’any 2016 amb aquells contractes celebrats a partir de juny de 2013, i que per una modificació de la Llei d’arrendaments urbans, es podien signar per a un període de 3 anys.

 

Una dada que explica la situació anterior, analitzada pel servei de consultoria d’Anzizu, la trobem en l’evolució de les ràtios del tipus de renovació de contractes dins la cartera pròpia. L’any 2012, un 68% de les renovacions realitzades ho va ser de forma tàcita, per evitar entrar en negociacions i disminucions de rendes. A l’any 2015, varen baixar al 2%, i al 2017, totes varen realitzar-se de manera expressa.

 

La falta d’oferta d’habitatges de lloguer està directament relacionada amb la millora del mercat de compravenda, explica Àlex Esteve, soci i director general d’Anzizu: “El 2015, quan comença a haver-hi certa recuperació econòmica i millora el mercat laboral, és també quan comencem a tenir més demanda de llogaters, però alhora tenim molta menys oferta de pisos. Els immobles que molts propietaris tenien a la venda en època de crisi i que, en no poder-los vendre van posar en lloguer, tornen al mercat de venda de segona mà. Al mateix temps, molts pisos de promotor que també s’havien posat en lloguer, van començar a sortir novament a la venda.”

 

“La manca d’habitatge de lloguer la notem perquè ja no existeix la rotació que normalment existia. Hem passat de tenir l’any 2010 una rotació de 30 a 40 pisos cada més (dins la nostra cartera, per renúncies de llogaters), a tenir ara de 3 a 4 pisos com a màxim”, explica Esteve.

 

I afegeix: «Quan es tracta de renovar un contracte, malgrat reticències inicials als increments de renda, s’acaben signant dites renovacions, davant la manca d’oportunitats per canviar d’habitatge a preus inferiors o iguals.»

 

“Un altre fet més que exemplifica aquesta manca d’habitatge residencial de lloguer és que, quan posem un pis al mercat a un preu de 1200€ a 1250€, normalment al cap d’un dia o dos ja tenim de 40 a 50 visites concertades. I immediatament, en un dia o dos, n’hem d’anul·lar 35, perquè de les 15 primeres ja tenim 5 candidats. Així, les ràtios de comercialització han passat de ser de 30 a 45 dies a ser de 2 a 5 dies, amb un ampli ventall de candidats que assumeixen l’increment per part del propietari de les condicions de lloguer, la ràtio de solvència i/o les garanties per accedir al lloguer.”

 

“No hi ha pisos –sentencien Àlex Esteve i Gonzalo Bernardos–. Moltes compres de pisos de segona mà que es fan ara són habitatges que estaven destinats a posar en el mercat de lloguer, i això ja està afectant i seguirà afectant la situació del mercat de lloguer i els seus preus. Una situació que el 2017 es va agreujar moltíssim i que, si segueix així, el 2018 ens podria fer témer una nova bombolla immobiliària, malgrat els intents polítics de l’Ajuntament de Barcelona i de la Generalitat de Catalunya d’intervenir en els preus del mercat establint uns índex de referència de lloguer. Índex que difícilment es podran seguir en un  mercat on impera la llei de l’oferta i la demanda”.

 

Sobre els increments de les rendes de lloguer, el Servei de Consultoria Immobiliària d’Anzizu assenyala que aquests han estat constants des del 2016, sobretot en situacions de canvi d’arrendatari i de nova contractació.  Concretament, en el cas de la cartera d’immobles d’Anzizu –basada en tancaments reals de contractes de lloguer i principalment integrada per finques de l’Eixample, Gràcia i Ciutat Vella–, l’evolució de rendes segmentada per preu de 2011 a 2017, ha passat d’un 26% a un 21%, en la franja de fins a 600€, baixant 5 punts en 6 anys, punts que s’han anat acumulant a franges superiors. La franja de 600€ a 800€ ha pujat 3 punts; la de 800€ a 1000€ ha pujat un punt; la de 1000€ a 1200€ n’ha baixat dos; la de 1200€ a 1500€ n’ha pujat 1, mentre la franja de pisos de 1500€ ha pujat 4 punts.”

 

“El mercat immobiliari de Barcelona ha superat amb gran fortalesa les dificultats de la crisi i enfronta el pròxim cicle fins al 2022 amb quotes de rendibilitat molt atractives, si l’estabilitat institucional es manté”, segons l’expert Gonzalo Bernardos. El present i futur del lloguer a Barcelona forma part de l’adn d’Anzizu, Serveis Immobiliaris, que des dels darrers temps ha reforçat els serveis de consultoria amb gran èxit i una gran acollida per part dels propietaris que li donen suport des de 1904, ara fa 113 anys.

 

Sobre Anzizu

 

Anzizu és una empresa de serveis immobiliaris, fundada l’any 1904, per l’advocat Josep Maria d’Anzizu Morell. L’empresa, presidida per un net del fundador Josep Maria d’Anzizu Furest, es troba en una etapa de transició i un relleu generacional, amb l’entrada de nous socis, i canvis en l’estratègia de l’empresa per donar passos cap a la consultoria immobiliària residencial.

 

Els valors fundacionals d’Anzizu basats en la professionalitat, l’interès per les persones  i bona organització s’han mantingut al llarg de la història d’Anzizu.

 

Entre els serveis que ofereix es troba la gestió de patrimoni de lloguer tant de particulars com de grans corporacions com Socimis, Fons d’Inversió o Family Office; la gestió de comunitats de propietaris; servei d’agència immobiliària amb lloguer i compravenda d’immobles; consultoria immobiliària sobre valoracions, estudis de mercat, anàlisis de rendibilitat i altres serveis indirectes relacionats amb l’assessorament legal, gestoria, corredoria d’assegurances i serveis tècnics.